点击上方楼兔子即可订阅
牛年一开年，深圳楼市就遭遇了不少棒喝，楼市处于一片混沌状态。
就在这个混沌状态时期，楼市迎来了第一波“打新潮”。
2月10日，罗湖缙山府、华润万象华府齐拿预售证，均价都是8.9万/平，预计近期将会开盘。
图源：深圳市市场监督管理局
可以说，这次打新潮，主战场移到了罗湖。
那么，都是8.9万/平的均价，都在罗湖，这两个楼盘有没有打新价值？如果有，我们该怎么选？
.01
均价8.9万/㎡，
罗湖两大新盘入市！
先来看看这两个楼盘的信息。
华润万象华府推套住宅，备案均价8.87万/㎡，最低单价8.07万/㎡，面积段为77/98//㎡，预计年底精装交付。(数据来源：深圳市监局网站)
缙山府推套住宅，备案均价8.92万/㎡，最低8.03万/㎡，面积段为90-93/-㎡，预计也是年精装交房。(数据来源：深圳市监局网站)
两个楼盘的均价都是8.9万/平，但不得不说，这个价格其实是很尴尬的。
从去年的市场表现来看，像前海11万/平的楼盘都卖的很好，已经卖完了，而价格“亲民”，大概是4、5万/平的的楼盘，也有很多“日光”了。而9万/平这个水平的楼盘，却卖的不尽人意。
典型就是龙华9万/平左右的楼盘，去年开盘的中城宴华府卖不动，红山里也是卖不完，9万/平左右的龙光玖悦台，也还没有最后清盘，还有旁边的金茂府等等……在龙华核心区的位置，9万/平是一道坎，很多楼盘是卖不动的。
同样是这个价格水平的楼盘还有华侨城的香山道公馆，也是还没卖完。
可以说，在去年很多楼盘被疯抢的情况下，9万/平左右的这些楼盘，即使都积极做了推广，但还是不能做到热销。
我们再来看看现在新出的这两个楼盘，其实存在2个问题。
一是这两个楼盘都位于罗湖区，这个地段并不是城市最核心的价值区。（华润万象华府地处笋岗片区，而缙山府则位于罗湖和福田的交界处银湖。）
第二是8.9万/平这个价格可以说是不上不下，刚需够不到，富豪又觉得不够高端，市场承接力度有限。
统计数据显示，去年深圳房屋均价是万元一套，可以说大部分刚需能接受的价格是在5、6万/平的区间，所以8.9万/平的价格，对大部分刚需来说是够不到的。而想要购买豪宅的客户，则更偏向于买15-20万/平这个区间的房子。
站在全市的角度，结合去年打新的市场实际表现来看，我们认为8.9万/平这个价格的新盘其实是比较危险和尴尬的。
.02
笋岗or银湖，
区域价值区别大
我们再来看看楼盘的区域价值。
不得不说，在罗湖的新盘要卖9万/平的价格，其实是有点难度的。
去年罗湖豪宅中海天钻的市场表现就是一个典型。在其他区域的豪宅都往上冲的情况下，罗湖这边的豪宅10万/平是一个槛。
当然，罗湖也有高价的房子。就是那些带有好学位的楼盘，即使是老破小，也能轻轻松松破10万/平，甚至15万/平。
而新盘一般是不带有这么好的学位的，所以也很难冲到这个价格。
具体到这两个楼盘来说，区域价值也有比较大的区别。
华润万象华府所在的笋岗板块，是罗湖正大力发展的区域之一。罗湖区提出的“西有前海，东有笋岗”发展战略，规划这里打造出城脉金融科技集群，将直接承载金融科技等核心产业，促进笋岗板块经济的发展。
并且片区内有9大品牌开发商在这里做旧城改造，城市面貌已经发生了翻天覆地的变化。片区内已开通运行的地铁7号线、9号线，也让这个罗湖新中心更加繁华。
这个板块的城市价值还是被大家广泛认可的，并且片区内新房供应量较少，预计8.9万/平的均价售楼压力不会太大。
缙山府的情况就有所不同了，它的位置是在罗湖和福田交汇的地方，这个地方背靠银湖山，被北环大道、泥岗西路等城市快速干道半包围，延展空间相对有限，没有形成一个板块。
这个片区上一次入市的楼盘是5年前的华润银湖蓝山。缙山府在这里可以说是一个孤零零的新盘，区域没有形成板块价值，也缺少板块群体发展的力量。
相对来说，缙山府所在片区会比较安静，居住环境还可以。但楼兔子认为，8.9万/平的均价，还是有一定压力的。
.03
罗湖刚需可以上
想要投资的朋友再等等！
最后我们从学位和产品的角度来讨论这两个新盘。
缙山府目前的学区是凤光小学和笋岗中学，项目与于深圳中学泥岗校区只有一墙之隔。深圳中学的隔壁有一块九年制教育用地，很多人对这个教育用地都抱有期待，但这个期待不可预测，只能说对缙山府的业主来说是一个预期。
如果以9万/平的价格去博，能博到深圳中学小学的学位，那就很值，算是赚到了。如果没有，那楼兔子认为这个价格算是偏高了。
而华润万象华府的小学学区划分在红桂小学的学区范围内，项目配套有一个新的学校，目前未确定学校。
整体来看这两个楼盘目前的学位都比较普通，没有给楼盘带来很大的附加价值。
产品方面的话，华润产品一贯都是被大家认可的，品质还是不错。缙山府打造的是豪宅，产品也很不错。但户型方面应该是缙山府略胜一筹。
如果大家想要买来自住的话，这两个都是不错的选择。
如果要从投资的角度来考虑，楼兔子认为相对更安全、稳定、可预期的投资，应该选华润万象华府，这个楼盘的板块价值，区域价值及综合运营能力可靠性更高。如果想要博爆发性机会的话，就考虑缙山府。
说实话从今年的形势来看，整体来说，这两个楼盘并不是今年最好的打新楼盘。今年最好的打新楼盘，应该还是在西部，应该还是在前海，宝中这些区域。
8.9万/平这个价格，稍微垫垫脚，宝安中心区也有机会买到。
预计今年房住不炒，严控房价将会是一个持续的动作，这样的情况下，大家去选房子，如果不是急于入手，那不妨再等等，珍惜房票，留着打新其他楼盘。
当然，对于工作生活在罗湖的朋友来说，可以考虑打新这两个楼盘。在今年罗湖区预计入市的几个新盘里，这两个楼盘已经算是很不错的选择了。
年罗湖新盘分布
图源：水印
-END-
附录：楼兔子胡春从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报*金楼市、深圳特区报、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职。目前楼兔子
