5月最后一周，深圳楼市调控政策出台最为密集。事实上，在今年重磅政策连番出击后，以二手房为代表的深圳楼市进入冰冻期。
5月28日，深圳各主要媒体报道，深圳市住建局近日发布《关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》。其主要内容包括：深圳预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复；对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整；明确精装修价格梯度区间，最高装修价不得超每平方米元。
5月25日，深圳市发改委发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》。《征求意见稿》显示，深圳拟修订户籍迁入规定：将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。此外，夫妻投靠基本要求由结婚时间及被投靠人入深户时间满2年调整为满5年，并增加高层次人才、高级职称、高级技师和硕士以上学历人员原则上只享受一次不受时间限制优先解决配偶随迁问题的条件。老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，并增加子女在深圳缴纳社保连续满15年的要求。
同一天，新华社报道，记者从南山区住房和建设局获悉，对于网传的“水果图案挂牌价”，已联合深圳市房地产中介协会进行调查处理。从5月25日开始，美凯龙爱家第十九分公司（红树湾店）停业整顿一周。
一周内，针对和涉及深圳房地产市场的就有新政、征求意见及查处各一。可以说，这每一桩都对深圳楼市有着直接或预期影响。
先说第一项。这个规范房价通知的本质在于，对新房和公寓价格乃至装修价格开始直接进行“窗口指导”。其意义不亚于深圳市住建局2月8日发布的《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。不同之处在于，前者是对二手房建立了价格指导机制，并与银行联动，后者则是在限价的同时，从新房的定价进行精细调控。可以说，这是一套组合拳，即在二手房上涨预期下降后，对新房源头价格进行调控，从而使二者预期趋于一致。值得注意的是，这次直接将公寓纳入和住宅一道进行管理，这本身就是一种预防措施。对于装修的限价，则堵住了可能发生的变通空间。
再看第二项。虽是来自发改部门的征求意见稿，但其所发出深圳人口政策即将收紧的信号十分明显。可以注意到，这一动作是在深圳人口数据全面公布之后。数据显示，在深圳万常住人口中，户籍人口已达.4万人。而据年深圳统计公报，当年末全市户籍人口是.78万人。这一年，深圳户籍人口暴增92.62万人，增幅达到了18.7%。这种增幅在给教育和医疗等带来压力的同时，无疑也给楼市带来了压力。现在回望，年“7·15”深圳楼市新政出台，取消了深圳家庭年满18岁子女（此后也需3年社保）和随迁老人的购房资格，当与此有关。因此，预计在入户政策修订之后，户籍人口再度暴增的情况将不再出现。任泽平所言房价“长期看人口、中期看土地、短期看金融”之中，修订入户政策正是对人口总量的调控。此外，深圳主要金融机构的首套房贷利率已提至5.10%，二套房贷利率提至5.60%，针对房贷的加息周期已经到来。
至于住建部门对于中介机构以“榴莲、香蕉”代指红树西岸房价行为的查处，则表明了主管部门对市场不规范行为的零容忍。而其更深的含义是，任何对于深圳二手住房成交参考价格的公开挑战，都是不可逾越的。这一参考价格，是带有刚性特征的。如果联系到银行的联动，就更是如此。在中介的图示中，一套红树西岸平方米住房价值万元，但根据住建部门制定的每平方米11.05万元的参考价格，其成交参考总价为多万元，银行据此进行评估和贷款。在此情况下，即便业主难以接受，除非他能够找到一次性付款的买家，否则他就得面对参考价所带来的直接影响。可以说，参考价的预期以及银行的配合，增添了买家议价的空间。由此，博弈加剧、成交趋淡，有助于降低买家焦虑情绪，从而推动市场回归正常。
深圳市房地产中介协会发布的一季报表明，3月份二手住宅类别占比仅为76.5%，这是该占比首次月度跌破八成（一季度整体占比依然为85%），是自深房中协有二手房网签数据统计记录以来的最低值。而在年“7·15”新政当月，虽然网签量大幅下滑，但二手房网签占比的变化却并不大。这说明，“2·8”新政在对二手住房市场“挤泡沫”的影响最为直接。其中，公寓占比提高亦有反映，公寓价格纳入指导的原因也在于此。
如今看来，深圳住建部门在春节前2月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》在时机上是颇有讲究的。因为临近春节，市场参与者的敏感度有所降低，观望情绪加重。但这恰恰正是政策所预期的目标：这是需要小火慢煎的一味药，药力需要慢慢发挥、持续见效。当市场参与者在最初的迟疑并回过味来之后，反而可以形成更大的共识。在中介以“榴莲”代指房价的行为被查处之后，参考价值机制将更加深入人心。二手房参考价格机制，最近已被成都效仿。
4月深圳楼市，是一个比较好的观察月份。尤其是鉴于申报小一学位在即，二手房交易一直比较火爆。
深圳市住建局网站显示，全市新建商品房成交为50.78万平方米（套），同比增长28.07%；其中新建商品住宅成交为35.31万平方米（套），同比增长7.89%。全市二手商品房成交为54.13万平方米（套），同比下降24.87%；其中二手商品住宅成交为44.01万平方米（套），同比下降33.26%。从历史数据来看，月成交量低于套即是重要指标，整个二手房楼市，已步入冰冻期。
在最体现刚需的二手住宅成交上，同比下降了三成多，若考虑到去年同期疫情尚不明朗的因素，那么今年下降幅度就更大。根据国家统计局5月17日公布的70大中城市房价变动情况，4月份深圳二手房房价同比仍有12.9%的背离式上涨，但2-4月环比涨幅是逐月下降的，分别是0.9%、0.4%和0%。一般而言，正所谓量在价先，价格的松动只是一个时间问题，当然从4月份同比不小的涨幅来看，这一过程将是漫长甚至有所反复。大气候之下，一些学位房报价的下调已是市场先声。
来源｜晶报APP
记者：胡文