广州人和深圳人，在买房逻辑上，是有着很大不同的。
最近我和深圳地产专家邓志旺博士就聊到这个话题，我说广州人到南沙买房，会倾向于买蕉门河、南沙湾这些“熟地”。
他说深圳人不一样，冲到南沙之后，对当地人扎堆的片区不感冒，反而会对灵山岛、横沥岛、南沙枢纽这些“生地”情有独钟，所以这些片区的楼盘，往往30%以上都是深圳人买走的。
为啥呢？他说深圳人“不怕死”，就喜欢那种看上去一片干干净净的地，最好是塔吊遍地、热火朝天的大工地，这样才有“变化感”、“期待感”。
这其实涉及到买房思维的一个差异，广州人买房更看重的是当下，深圳人着眼的人是未来。
或者说，前者更看重的是确定性，后者更看重的是成长性。
如此一来，南沙楼市其实可以分为两个象限：“广州概念区”和“深圳概念区”。
像蕉门、金洲、南沙湾这些“熟地”就属于前者，而灵山岛、横沥岛、南沙枢纽这些“生地”就属于后者。
事实上，南沙楼市的门面，基本都靠这两个概念区撑着，其他片区，主要靠周边地缘客消化，不好卖。
01
广州客向左、深圳客向右？
南沙枢纽同享广深赋能
广州客向左、深圳客向右，两个“概念区”泾渭分明，但其实也有重叠之处。
比如，位于万顷沙的南沙枢纽片区，就是一个交叉点。
为啥呢？
首先，地铁18号线已经开通，从南沙枢纽到珠江新城只需2-3站（快线约半小时：万顷沙站-横沥站/横沥站-番禺广场站-冼村站），这种极致的时空感受前所未有，而且肉眼可见，不用*、不用等，符合广州人对“确定性”的追求。
第二，南沙枢纽是一片干干净净的地，适合连片开发、统一规划，现场塔吊遍地、热火朝天，符合深圳人一贯的审美。
而且这里是南沙联系深圳最便利的地方，深江高铁在这里设站，深中通道在这里还设有一条支线。“临深”这个优势，是横沥岛、灵山岛都不具备的。
未来，从南沙枢纽出发，通过深江高铁，只需2站就可直达深圳机场（大前海）、3站直达深圳西丽（南山中心区），这一点真的要反复去说，很多人不知道南沙枢纽与深圳密切的亲缘关系。（来源：晶报）
图源：网络
大家可以看看这篇文章：《从广州南沙到深圳前海，正在修一条海底高铁》。
前海是深圳最新锐的片区，南山是深圳最有钱的片区！未来只需半小时，从南沙枢纽即可直达这两个片区，这符合深圳人对“变化感”的追求。
南沙枢纽规划效果图图源：广州南沙发布
从价格层面看，南沙枢纽片区的房价大约两万多，只相当于前海的1/7、横沥的60%，甚至比东莞松山湖、中山马鞍岛这些“深圳概念区”还要便宜。
这既符合广州客对“性价比”的追求，也符合深圳客对“成长性”的追求。
放眼整个南沙，真的很难再找出一个能够同时让广深客都能满意的片区。
换句话说，灵山岛、横沥岛、南沙湾、蕉门河这些片区主要依靠广州主城区的带动，只有南沙枢纽可以同时享受广深两大城市的赋能。
02
升为国家战略、体量两倍于深圳北站
南沙枢纽要做商务中心区
常言道，打铁还需自身硬，南沙枢纽的“外援”的确很强，但它自己有没有两下子呢？
毕竟，我们买房，不仅会看你的“外部性”，也会看你的“内部性”。
其实，在这方面，南沙枢纽也是顶配。先给大家看一组数据就明白了
如上所示，无论是车站建设面积，还是台线规模，南沙枢纽都是仅次于广州南站的存在，其接入的轨道线路，甚至比南站还多。
具体来说，南沙枢纽的建设面积高达37.11万方，两倍于深圳北站！台线规模为14台30线，与广州南站相当！
共规划了3国铁（深江高铁、广中珠澳高铁、南沙港铁路）、2城际（肇顺南成绩、中南虎城际）、3地铁（18号线、15号线、31号线），串联大湾区9座城市，是大湾区一个全新的世界级高铁枢纽。
南沙枢纽规划效果图图源：广州南沙发布
如此重要的一个枢纽，*府当然会给予极高的战略定位。
根据广州轨道交通规划，南沙枢纽被列为广州铁路网的“五主三辅”之一，级别超过庆盛枢纽。而在最新的广州市总体规划中，南沙枢纽还与白云机场、广州南站、广州站相提并论，一起列入广州七大一级枢纽。
这还不够，南沙枢纽近日还上升为国家战略。
6月14日，国务院发布《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》，将南沙枢纽、庆盛枢纽、南沙湾三个片区设定为先行启动区，给予“双15%”的税收优惠。
大家注意到了吗？三个先行启动区中，没有灵山岛、横沥岛这些当红炸子鸡，反而是低调的南沙枢纽榜上有名，足以说明南沙枢纽特殊的战略价值。
众所周知，“双15%”是一个非常重磅的利好，一旦落实，就会对高端产业、高端人才形成巨大的虹吸效应！
大家去前海CBD看一看，就能感受到这个*策的威力了。
也就是说，有了“双15%”这把利剑，南沙枢纽片区就不仅仅只是一个车站，还会升级成一个站城融合、产业集聚、霓虹闪烁的商务中心区。
这绝对不是空想，而是一种客观的趋势。
依托交通枢纽打造CBD已成为全球城市的新浪潮，上海虹桥、香港西九龙、东京六本木都是依托交通枢纽打造的城市新中心。
所以，湾区时代，哪里是轨交中心，哪里就是城市中心，哪里就是高质量的产业中心、居住中心。
就南沙而言，有这么大一个交通枢纽，*府怎么可能不重视？
03
南沙枢纽先行区、国际金融岛双赋能
星河畔月湾来了
事实上，如果观察南沙区过去10年的发展史，就可以发现一条清晰的脉络，那就是从蕉门河中心区开始，跨过一条条河道，一路向南，不断地逼近南沙枢纽这块宝地：
首先是从蕉门河南延到灵山岛，然后又从灵山岛南拓到横沥岛。而众所周知，横沥岛的南边又是南沙枢纽，如下图所示
最好的，往往是留到最后才开发，这是近年来城市发展的一个新现象。
南沙也是这样，大约从年开始，几乎每隔五年，南沙的中心就转移一次。
依此类推，随着横沥岛开发进入高潮，很快，下一站就是南沙枢纽！
不过，*府对南沙枢纽的定位是搞交通和产业的，住宅供地非常克制，且对开发商也有较高要求，既要有实力，也要有深耕片区的决心与信心。
如此，才能保证项目的品质与稳定性，才能为南沙枢纽片区带来高品质的人居生活方式。
在此背景下，星河地产在片区开发的星河畔月湾，一经面世便聚焦市场眼光，也就在情理当中了。
项目实拍图